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Die Instandhaltungsrücklage auch Erhaltungsrücklage Instandhaltungsrückstellung Reparaturfonds Rücklage oder Erneuerungs
Instandhaltungsrücklage
Die Instandhaltungsrücklage (auch Erhaltungsrücklage, Instandhaltungsrückstellung, Reparaturfonds, Rücklage oder Erneuerungsfonds) ist im Wohnungseigentumsrecht eine Rückstellung für die Instandhaltung und Reparatur von Eigentumswohnungen zwecks langfristiger Erhaltung der Marktwerte gemäß Wohnungseigentumsgesetz (WEG).
Deutschland
Die Instandhaltungsrückstellung oder Instandhaltungsrücklage ist die vorgeschriebene Rückstellung einer angemessenen Geldsumme durch regelmäßige Zuführungen von den Eigentümern, aus der notwendige künftige Instandsetzung und Instandhaltung, Reparaturen, gegebenenfalls auch die modernisierende Instandsetzung, am gemeinschaftlichen Eigentum zukünftig finanziert werden. Sie umfasst also nicht die Instandhaltungen oder Reparaturen am Sondereigentum oder Teileigentum, für die jeder Eigentümer selbst aufkommen muss.
Begriff
In dem seit dem 1. Dezember 2020 geltenden WEG wird von Erhaltungsrücklage gesprochen (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG), in früheren Fassungen des Wohnungseigentumsgesetzes wurde von Instandhaltungsrückstellung gesprochen. Hierbei handelt es sich um Aufwand für Instandsetzungsmaßnahmen des Gemeinschaftseigentums, deren Entstehung dem Grunde nach sicher, deren konkrete Höhe und Fälligkeit aber ungewiss sind. Dieser Begriff steht nicht im Widerspruch zum Rechtsbegriff der Rückstellung, wie er im Bilanz- und Steuerrecht verwendet wird. Aus kaufmännischer Sicht handelt es sich bei der Instandhaltungsrückstellung um keine Rücklage, weil die zurückgestellten Gelder einer Zweckbindung als Aufwand für künftige Reparaturen unterliegen und deshalb nicht als Eigenkapital anzusehen sind. In der Rechtspraxis hat sich offensichtlich der Begriff Instandhaltungsrücklage durchgesetzt, der auch vom Bundesgerichtshof (BGH) und vom Bundesfinanzhof (BFH) in neueren Entscheidungen (soweit ersichtlich, durchgehend) verwendet wird.
Rechtsfragen
Die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrücklage gehört zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG), die jeder Wohnungseigentümer verlangen und gegebenenfalls sogar -notfalls über die Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG- gerichtlich durchsetzen kann (§ 18 Abs. 2 Nr. 1 iVm § 19 Abs. 1, 2 Nr. 4 WEG). Die Verwaltung der Instandhaltungsrücklage obliegt in der Regel der Wohnungseigentumsverwaltung nach § 27 Abs. 1 WEG. Eine Entnahme aus der Instandhaltungsrücklage ist ausschließlich für Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen des gemeinschaftlichen Eigentums zulässig. Lediglich bei kurzfristigen Liquiditätsengpässen ist ihr Einsatz für laufende Kosten zulässig. Die Höhe der monatlichen Beiträge der Eigentümer zur Instandhaltungsrücklage ist im Wirtschaftsplan (§ 28 WEG) festzulegen und mehrheitlich in der Wohnungseigentümerversammlung zu beschließen.
Die Instandhaltungsrücklage gehört zum Gemeinschaftsvermögen (§ 9a Abs. 3 WEG) und ist im jährlich vom Verwalter zu erstellenden Vermögensbericht aufzunehmen (§ 28 Abs. 4 WEG). Es ist hierbei nur der Ist-Zustand darzustellen. Da die Instandhaltungsrücklage zum Gemeinschaftsvermögen gehört, kann der einzelne Eigentümer auch hieraus keinen direkten Anspruch auf „seinen“ Anteil geltend machen oder darüber verfügen; deshalb wird bei Verkauf der Wohnung dieser „Anteil“ auch nicht ausgezahlt, bzw. rückbezahlt.
Sie wird von allen Miteigentümern anteilig aufgebracht. Der Verteilungsschlüssel orientiert sich am Miteigentumsanteil, wenn nichts anderes in der Gemeinschaftsordnung (ungenau auch Teilungserklärung genannt) vereinbart ist. Häufig wird dort als Verteilungsschlüssel die Größe der einzelnen Wohnungen in Quadratmeter genommen.
Der Verwalter ist verpflichtet, die gemeinschaftlichen Gelder, also auch die Instandhaltungsrücklage, gesondert von seinem Vermögen zu halten Dies ist insbesondere dann wichtig, wenn der Verwalter Insolvenz beantragt, damit diese Gelder nicht in die Insolvenzmasse einfließen, sondern der Wohnungseigentümergemeinschaft erhalten bleiben. Darüber hinaus ist der Verwalter seit mehreren Jahren nach überwiegender Auffassung in der Rechtsliteratur verpflichtet, die Gelder der Gemeinschaft nur auf Bankkonten zu verwahren, die auf den Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft lauten.
Der Instandhaltungsrücklage von Eigentumswohnungen darf nur zugeführt werden, was tatsächlich zugeflossen ist. Ein Zufluss liegt nach diesem Urteil erst vor, wenn sie als Teil des Hausgelds auf dem Bankkonto der Wohnungseigentumsverwaltung gutgeschrieben wurde.
International
Österreich
Die Rücklage (auch Reparaturfonds) gemäß § 31 WEG ist Vermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft und kein quotenmäßiges Miteigentum.
Zweck
Eine angemessene Rücklage (§ 28 Abs. 1 Z. 2 WEG) ist für die gesamte Liegenschaft zu bilden und von allen Miteigentümern anteilsmäßig zu bezahlen. Der Verwalter ist verpflichtet und befugt die Rücklage vorzuschreiben und einzuheben (§ 28 Abs. 1 Z. 2 WEG) und auf einem gesonderten Bankkonto zinsbringend anzulegen.
Die Rücklage dient der Ansparung von finanziellen Mitteln für notwendige Aufwendungen für die Liegenschaft (relative Zweckwidmung). Es handelt sich bei diesen Aufwendungen um jährlich nicht wiederkehrende Erhaltungs- oder Verbesserungsarbeiten.
Haftungsfonds
Die Rücklage bildet für die Gläubiger der Wohnungseigentümergemeinschaft den wichtigsten Haftungsfonds (§ 18 Abs. 3 WEG).
Liechtenstein
Der Erneuerungsfonds nach liechtensteinischem Recht bildet im Rahmen der Stockwerkeigentümergemeinschaft (Art. 170a ff. SR), sofern ein solcher besteht, den wichtigsten Teil des Verwaltungsvermögens. Die Regelungen über die liechtensteinische Stockwerkeigentümergemeinschaft (Art. 170a ff SR) und den Erneuerungsfonds (Art. 170l f. SR) stammen weitgehend aus dem schweizerischen Recht (Art. 712a ff. ZGB) und, bis auf die Haftung, können die Ausführungen zum schweizerischen Recht bezüglich des Erneuerungsfonds auch auf den Erneuerungsfonds nach liechtensteinischem Recht übernommen werden.
Zweck
Der Erneuerungsfonds wird nach dem Willen der Stockwerkeigentümergemeinschaft verwaltet, gefüllt und genutzt (in der Regel verwaltet diesen der Verwalter i. S. d. Art. 170s SR). Es bestehen keine Regelungen über ein Mindestvermögen und der Erneuerungsfonds kann, wenn dies im Begründungsakt, der Basisordnung oder einem Reglement vereinbart wurde, auch jederzeit unter den dort festgelegten Bedingungen wieder aufgelöst werden. Dritte haben grundsätzlich keinen Anspruch darauf, über das Bestehen, die Vermögenslage etc. des Erneuerungsfonds Auskunft zu erlangen. Das Grundbuch nur insoweit, als jede wesentliche Änderung, zum Beispiel das Bestehen oder die Auflösung, wenn diese im Grundbuch bereits aufscheint, einzutragen oder abzuändern ist.
Die Verwaltung und Anlage des Erneuerungsfonds muss mit der Sorgfalt eines ordentlichen Geschäftsmannes erfolgen. Alle ordentlichen und außerordentlichen Erträge aus dem Vermögen des Erneuerungsfonds müssen dem Erneuerungsfonds zugutekommen. Die Anlage selbst muss mit möglichst geringem Risiko erfolgen und eine Belastung des Erneuerungsfonds über seinen effektiven Wert hinaus ist unzulässig.
Weitere Vermögensbestandteile können zum Beispiel das Eigentum an beweglichen Sachen für die Reinigung des Objektes sein oder Ansprüche gegen Dritte aus vertraglicher oder ausservertraglicher Haftung (zum Beispiel Art. 61 SR oder § 1319 ABGB). Auch die weiteren Vermögensbestandteile sind der juristischen Person „Stockwerkeigentumsgemeinschaft“ direkt zuzurechnen und daher dem Zugriff der Gläubiger der Stockwerkeigentumsgemeinschaft nicht entzogen und, wie auch der Erneuerungsfonds, nicht konkursfest.
Beschlüsse über die Gründung, den Bestand und die Auflösung des Erneuerungsfonds und die Anschaffung und den Verkauf von weiteren Vermögensbestandteilen sowie über Ansprüche gegen Dritte etc. sind, wenn keine anderslautende Regelung im Begründungsakt, der Basisordnung oder einem Reglement besteht, mit einfacher Mehrheit zu fassen.
Haftungsfonds
Der Erneuerungsfonds ist direkt der juristischen Person „Stockwerkeigentumsgemeinschaft“ zugehörend und bildet, im Gegensatz zur schweizerischen Rechtslage, in Liechtenstein kein Sondervermögen. Das Vermögen der Stockwerkeigentumsgemeinschaft ist daher dem Zugriff der Gläubiger der Stockwerkeigentumsgemeinschaft nicht entzogen und auch nicht konkursfest. Ansprüche können direkt gegen die Stockwerkeigentumsgemeinschaft geltend gemacht werden. Die Stockwerkeigentümer trifft, wenn die Vermögensmasse nicht ausreicht, eine Nachschussverpflichtung. Die Exekution der Gläubiger der Stockwerkeigentumsgemeinschaft kann nur gegen das bestehende Vermögen der Stockwerkeigentumsgemeinschaft geführt werden, nicht jedoch in die Miteigentums- bzw. Stockwerkeigentumsanteile. Ein Gläubiger der Stockwerkeigentümergemeinschaft kann im Namen der Stockwerkeigentümergemeinschaft nach Art. 170i Abs. 2 und 3 SR die Eintragung eines Gemeinschaftspfandrechtes an den Anteilen der Stockwerkeigentümer auf die Beitragsforderungen verlangen, sofern ein solches noch nicht besteht.
Schweiz
Der Erneuerungsfonds bildet im Rahmen der Stockwerkeigentümergemeinschaft (Art. 712a ff. ZGB), sofern ein solcher besteht, den wichtigsten Teil des Verwaltungsvermögens.
Zweck
Der Erneuerungsfonds wird nach dem Willen der Stockwerkeigentümergemeinschaft verwaltet, gefüllt und genutzt (in der Regel verwaltet diesen der Verwalter i. S. d. Art. 712s ZGB).
Die Verwaltung und Anlage des Erneuerungsfonds muss mit der Sorgfalt eines ordentlichen Geschäftsmannes erfolgen. Alle ordentlichen und außerordentlichen Erträge aus dem Vermögen des Erneuerungsfonds müssen dem Erneuerungsfonds zugutekommen. Die Anlage des Vermögens des Erneuerungsfonds selbst muss mit möglichst geringem Risiko erfolgen. Eine Belastung des Erneuerungsfonds über seinen effektiven Wert hinaus ist nicht zulässig.
Es bestehen keine Regelungen über ein Mindestvermögen im Fonds und der Erneuerungsfonds kann, wenn dies im Begründungsakt oder einem Reglement vereinbart wurde, auch jederzeit unter den dort festgelegten Bedingungen wieder aufgelöst werden.
Dritte haben grundsätzlich keinen Anspruch darauf, über das Bestehen des Fonds, die Vermögenslage und ähnliches des Erneuerungsfonds Auskunft zu erlangen.
Beschlüsse über die Gründung, den Bestand und die Auflösung des Erneuerungsfonds und die Anschaffung und den Verkauf von weiteren Vermögensbestandteilen sowie über Ansprüche gegen Dritte etc. sind, wenn keine anders lautende Regelung im Begründungsakt oder einem Reglement besteht, mit einfacher Mehrheit der Stockwerkeigentümer zu fassen.
Haftungsfonds
Der Erneuerungsfonds ist ein Sondervermögen, da die Stockwerkeigentumsgemeinschaft in der Schweiz ausdrücklich keine juristische Person darstellt. Das Vermögen ist daher dem Zugriff der Gläubiger der Stockwerkeigentumsgemeinschaft entzogen und konkursfest.
Die Stockwerkeigentümergemeinschaft erwirbt nach Art. 712l Abs. 1 ZGB das sich aus ihrer Verwaltungstätigkeit ergebende Vermögen.
England und Wales
In England und Wales lautet die übliche Bezeichnung für die Instandhaltungsrücklage "sinking fund" oder "reserve fund".
Zwar kann ein dem deutschen Verständnis ähnliches Wohnungseigentum (commonhold) in England seit dem Commonhold and Leasehold Reform Act 2002 (Gesetz über das Wohnungseigentum und die Reform des Erbbaurechts von 2002) zwar begründet werden, ist allerdings sehr unüblich. "Eigentums"-Wohnungen werden stattdessen meist in Form zeitlich begrenzter Erbbaurechte (leasehold) gehandelt.
Die Verwaltung des sinking funds obliegt dem Erbbaurechtsgeber und Eigentümer des Grundstücks (freeholder). Die Höhe der Beiträge der Wohnungseigentümer zur Instandhaltungsrücklage kann teilweise den Erbbaurechtsvereinbarungen (leases) entnommen werden. Oft fehlen aber entsprechende Bestimmungen, so dass der Grundstückseigentümer die Beiträge nach billigem Ermessen festlegen kann. Eine Erstattung bei Weiterverkauf der Wohnung ist meist ausgeschlossen.
Berechnung
Eine Abschätzung der gesamten zu erwartenden Instandhaltungskosten für das Gemeinschaftseigentum kann zum Beispiel mittels der Petersschen Formel vorgenommen werden. Die Formel eignet sich aber nur für ältere Anlagen. Nach einer groben Faustregel des BVI – Bundesfachverband der Immobilienverwalter e. V. ist bei Neuanlagen eine jährliche Zuweisung zur Instandhaltungsrücklage von 0,8 bis 1,0 % des Kaufpreises ab Baufertigstellung angemessen. Andere Quellen führen dagegen deutlich geringere Instandhaltungsrücklagen auf, z. B. je nach Alter der Immobilie zwischen 7,10 € und 11,50 € pro Quadratmeter und Jahr.
Literatur
- Deutschland
- Literatur über Instandhaltungsrücklage im Katalog der Deutschen Nationalbibliothek
- Bärmann: Wohnungseigentumsgesetz. Kommentar, 10. Auflage, München 2008, ISBN 978-3-406-57308-8
- Jennißen, Georg (Hrsg.): Wohnungseigentumsgesetz (Kommentar), 8. Aufl. Köln 2024
- Wohnen im Eigentum e. V. (Hrsg.): Die Prüfung der Jahresabrechnung. Ein praxisorientierter Leitfaden für Verwaltungsbeiräte, Bonn 2012, ISBN 978-3-9815045-1-4.
- Österreich
- Helmut Würth, Madeleine Zingher, Peter Kovanyi: Kurzkommentar zu MRG, WEG, WGG. 22. Auflage. Band I. Manz Verlag, Wien 2009, ISBN 978-3-214-13307-8.
- Liechtenstein
- Antonius Opilio: „Arbeitskommentar zum liechtensteinischen Sachenrecht“ Web: google books link. 1. Auflage. Band I. Edition Europa Verlag, Dornbirn 2009, ISBN 978-3-901924-23-1.
Einzelnachweise
- Wolf-Rüdiger Bub, Wohnungseigentum von A - Z, 1991, S. 518
- so auch Sommer, § 19 WEG, Rn.141, in: Jennißen, WEG, 8. Aufl., Köln 2024
- Sommer, Köln 2024, § 19 WEG, Rn.143
- Sommer, Köln 2024, § 19 WEG, Rn.150
- Sommer, Köln 2024, § 19 WEG, Rn.142
- Anmerkung: So die herrschende Meinung. Bis 30. November 2020 war dies nach der alten Fassung des WEG in § 27 Abs. 5 WEG geregelt. Mit der Neufassung des WEG zum 1. Dezember 2020 ist diese Vorschrift entfallen. Die herrschende Meinung ist aber weiterhin der Ansicht, dass dies zu den wesentlichen Pflichten des Verwalters zählt (vgl. z. B. Sommer, Köln 2024, § 27 WEG, Rn.157).
- Werner Merle, in: Johannes Bärmann/Eckhart Pick/Werner Merle (Hrsg.), Wohnungseigentumsgesetz - Kommentar, 2010, § 27 Rn. 212.
- BGH, Urteil vom 4. Dezember 2009, Az.: V ZR 44/09 = NJW 2010, 2127
- Wohnungseigentumsgesetz 2002, öBGBl. I Nr. 70/2002.
- Dieser Absatz wurde entnommen aus: Antonius Opilio, Arbeitskommentar zum liechtensteinischen Sachenrecht, Band I, Art. 170l, Rz 5 ff, EDITION EUROPA Verlag.
- Dieser Absatz wurde entnommen aus: Antonius Opilio, Arbeitskommentar zum liechtensteinischen Sachenrecht, Band I, Art. 170l, Rz 5 ff, EDITION EUROPA Verlag.
- Die Stockwerkeigentumsgemeinschaft kann jedoch nach Art. 712l Abs. 2 ZGB unter ihrem Namen klagen und betreiben sowie beklagt und betrieben werden.
- Service charges and other issues. Leasehold Advisory Service, abgerufen am 13. Mai 2025 (englisch).
- Instandhaltungsrücklage: Angemessenheit der Ansparung / Höhe der Rücklage auf haufe.de; Abgerufen am 22. August 2020.
Autor: www.NiNa.Az
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Die Instandhaltungsrucklage auch Erhaltungsrucklage Instandhaltungsruckstellung Reparaturfonds Rucklage oder Erneuerungsfonds ist im Wohnungseigentumsrecht eine Ruckstellung fur die Instandhaltung und Reparatur von Eigentumswohnungen zwecks langfristiger Erhaltung der Marktwerte gemass Wohnungseigentumsgesetz WEG DeutschlandDie Instandhaltungsruckstellung oder Instandhaltungsrucklage ist die vorgeschriebene Ruckstellung einer angemessenen Geldsumme durch regelmassige Zufuhrungen von den Eigentumern aus der notwendige kunftige Instandsetzung und Instandhaltung Reparaturen gegebenenfalls auch die modernisierende Instandsetzung am gemeinschaftlichen Eigentum zukunftig finanziert werden Sie umfasst also nicht die Instandhaltungen oder Reparaturen am Sondereigentum oder Teileigentum fur die jeder Eigentumer selbst aufkommen muss Begriff In dem seit dem 1 Dezember 2020 geltenden WEG wird von Erhaltungsrucklage gesprochen 19 Abs 2 Nr 4 WEG in fruheren Fassungen des Wohnungseigentumsgesetzes wurde von Instandhaltungsruckstellung gesprochen Hierbei handelt es sich um Aufwand fur Instandsetzungsmassnahmen des Gemeinschaftseigentums deren Entstehung dem Grunde nach sicher deren konkrete Hohe und Falligkeit aber ungewiss sind Dieser Begriff steht nicht im Widerspruch zum Rechtsbegriff der Ruckstellung wie er im Bilanz und Steuerrecht verwendet wird Aus kaufmannischer Sicht handelt es sich bei der Instandhaltungsruckstellung um keine Rucklage weil die zuruckgestellten Gelder einer Zweckbindung als Aufwand fur kunftige Reparaturen unterliegen und deshalb nicht als Eigenkapital anzusehen sind In der Rechtspraxis hat sich offensichtlich der Begriff Instandhaltungsrucklage durchgesetzt der auch vom Bundesgerichtshof BGH und vom Bundesfinanzhof BFH in neueren Entscheidungen soweit ersichtlich durchgehend verwendet wird Rechtsfragen Die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrucklage gehort zu einer ordnungsgemassen Verwaltung 19 Abs 2 Nr 4 WEG die jeder Wohnungseigentumer verlangen und gegebenenfalls sogar notfalls uber die Beschlussersetzungsklage nach 44 Abs 1 Satz 2 WEG gerichtlich durchsetzen kann 18 Abs 2 Nr 1 iVm 19 Abs 1 2 Nr 4 WEG Die Verwaltung der Instandhaltungsrucklage obliegt in der Regel der Wohnungseigentumsverwaltung nach 27 Abs 1 WEG Eine Entnahme aus der Instandhaltungsrucklage ist ausschliesslich fur Instandsetzungs und Instandhaltungsmassnahmen des gemeinschaftlichen Eigentums zulassig Lediglich bei kurzfristigen Liquiditatsengpassen ist ihr Einsatz fur laufende Kosten zulassig Die Hohe der monatlichen Beitrage der Eigentumer zur Instandhaltungsrucklage ist im Wirtschaftsplan 28 WEG festzulegen und mehrheitlich in der Wohnungseigentumerversammlung zu beschliessen Die Instandhaltungsrucklage gehort zum Gemeinschaftsvermogen 9a Abs 3 WEG und ist im jahrlich vom Verwalter zu erstellenden Vermogensbericht aufzunehmen 28 Abs 4 WEG Es ist hierbei nur der Ist Zustand darzustellen Da die Instandhaltungsrucklage zum Gemeinschaftsvermogen gehort kann der einzelne Eigentumer auch hieraus keinen direkten Anspruch auf seinen Anteil geltend machen oder daruber verfugen deshalb wird bei Verkauf der Wohnung dieser Anteil auch nicht ausgezahlt bzw ruckbezahlt Sie wird von allen Miteigentumern anteilig aufgebracht Der Verteilungsschlussel orientiert sich am Miteigentumsanteil wenn nichts anderes in der Gemeinschaftsordnung ungenau auch Teilungserklarung genannt vereinbart ist Haufig wird dort als Verteilungsschlussel die Grosse der einzelnen Wohnungen in Quadratmeter genommen Der Verwalter ist verpflichtet die gemeinschaftlichen Gelder also auch die Instandhaltungsrucklage gesondert von seinem Vermogen zu halten Dies ist insbesondere dann wichtig wenn der Verwalter Insolvenz beantragt damit diese Gelder nicht in die Insolvenzmasse einfliessen sondern der Wohnungseigentumergemeinschaft erhalten bleiben Daruber hinaus ist der Verwalter seit mehreren Jahren nach uberwiegender Auffassung in der Rechtsliteratur verpflichtet die Gelder der Gemeinschaft nur auf Bankkonten zu verwahren die auf den Namen der Wohnungseigentumergemeinschaft lauten Der Instandhaltungsrucklage von Eigentumswohnungen darf nur zugefuhrt werden was tatsachlich zugeflossen ist Ein Zufluss liegt nach diesem Urteil erst vor wenn sie als Teil des Hausgelds auf dem Bankkonto der Wohnungseigentumsverwaltung gutgeschrieben wurde InternationalOsterreich Die Rucklage auch Reparaturfonds gemass 31 WEG ist Vermogen der Wohnungseigentumergemeinschaft und kein quotenmassiges Miteigentum Zweck Eine angemessene Rucklage 28 Abs 1 Z 2 WEG ist fur die gesamte Liegenschaft zu bilden und von allen Miteigentumern anteilsmassig zu bezahlen Der Verwalter ist verpflichtet und befugt die Rucklage vorzuschreiben und einzuheben 28 Abs 1 Z 2 WEG und auf einem gesonderten Bankkonto zinsbringend anzulegen Die Rucklage dient der Ansparung von finanziellen Mitteln fur notwendige Aufwendungen fur die Liegenschaft relative Zweckwidmung Es handelt sich bei diesen Aufwendungen um jahrlich nicht wiederkehrende Erhaltungs oder Verbesserungsarbeiten Haftungsfonds Die Rucklage bildet fur die Glaubiger der Wohnungseigentumergemeinschaft den wichtigsten Haftungsfonds 18 Abs 3 WEG Liechtenstein Der Erneuerungsfonds nach liechtensteinischem Recht bildet im Rahmen der Stockwerkeigentumergemeinschaft Art 170a ff SR sofern ein solcher besteht den wichtigsten Teil des Verwaltungsvermogens Die Regelungen uber die liechtensteinische Stockwerkeigentumergemeinschaft Art 170a ff SR und den Erneuerungsfonds Art 170l f SR stammen weitgehend aus dem schweizerischen Recht Art 712a ff ZGB und bis auf die Haftung konnen die Ausfuhrungen zum schweizerischen Recht bezuglich des Erneuerungsfonds auch auf den Erneuerungsfonds nach liechtensteinischem Recht ubernommen werden Zweck Der Erneuerungsfonds wird nach dem Willen der Stockwerkeigentumergemeinschaft verwaltet gefullt und genutzt in der Regel verwaltet diesen der Verwalter i S d Art 170s SR Es bestehen keine Regelungen uber ein Mindestvermogen und der Erneuerungsfonds kann wenn dies im Begrundungsakt der Basisordnung oder einem Reglement vereinbart wurde auch jederzeit unter den dort festgelegten Bedingungen wieder aufgelost werden Dritte haben grundsatzlich keinen Anspruch darauf uber das Bestehen die Vermogenslage etc des Erneuerungsfonds Auskunft zu erlangen Das Grundbuch nur insoweit als jede wesentliche Anderung zum Beispiel das Bestehen oder die Auflosung wenn diese im Grundbuch bereits aufscheint einzutragen oder abzuandern ist Die Verwaltung und Anlage des Erneuerungsfonds muss mit der Sorgfalt eines ordentlichen Geschaftsmannes erfolgen Alle ordentlichen und ausserordentlichen Ertrage aus dem Vermogen des Erneuerungsfonds mussen dem Erneuerungsfonds zugutekommen Die Anlage selbst muss mit moglichst geringem Risiko erfolgen und eine Belastung des Erneuerungsfonds uber seinen effektiven Wert hinaus ist unzulassig Weitere Vermogensbestandteile konnen zum Beispiel das Eigentum an beweglichen Sachen fur die Reinigung des Objektes sein oder Anspruche gegen Dritte aus vertraglicher oder ausservertraglicher Haftung zum Beispiel Art 61 SR oder 1319 ABGB Auch die weiteren Vermogensbestandteile sind der juristischen Person Stockwerkeigentumsgemeinschaft direkt zuzurechnen und daher dem Zugriff der Glaubiger der Stockwerkeigentumsgemeinschaft nicht entzogen und wie auch der Erneuerungsfonds nicht konkursfest Beschlusse uber die Grundung den Bestand und die Auflosung des Erneuerungsfonds und die Anschaffung und den Verkauf von weiteren Vermogensbestandteilen sowie uber Anspruche gegen Dritte etc sind wenn keine anderslautende Regelung im Begrundungsakt der Basisordnung oder einem Reglement besteht mit einfacher Mehrheit zu fassen Haftungsfonds Der Erneuerungsfonds ist direkt der juristischen Person Stockwerkeigentumsgemeinschaft zugehorend und bildet im Gegensatz zur schweizerischen Rechtslage in Liechtenstein kein Sondervermogen Das Vermogen der Stockwerkeigentumsgemeinschaft ist daher dem Zugriff der Glaubiger der Stockwerkeigentumsgemeinschaft nicht entzogen und auch nicht konkursfest Anspruche konnen direkt gegen die Stockwerkeigentumsgemeinschaft geltend gemacht werden Die Stockwerkeigentumer trifft wenn die Vermogensmasse nicht ausreicht eine Nachschussverpflichtung Die Exekution der Glaubiger der Stockwerkeigentumsgemeinschaft kann nur gegen das bestehende Vermogen der Stockwerkeigentumsgemeinschaft gefuhrt werden nicht jedoch in die Miteigentums bzw Stockwerkeigentumsanteile Ein Glaubiger der Stockwerkeigentumergemeinschaft kann im Namen der Stockwerkeigentumergemeinschaft nach Art 170i Abs 2 und 3 SR die Eintragung eines Gemeinschaftspfandrechtes an den Anteilen der Stockwerkeigentumer auf die Beitragsforderungen verlangen sofern ein solches noch nicht besteht Schweiz Der Erneuerungsfonds bildet im Rahmen der Stockwerkeigentumergemeinschaft Art 712a ff ZGB sofern ein solcher besteht den wichtigsten Teil des Verwaltungsvermogens Zweck Der Erneuerungsfonds wird nach dem Willen der Stockwerkeigentumergemeinschaft verwaltet gefullt und genutzt in der Regel verwaltet diesen der Verwalter i S d Art 712s ZGB Die Verwaltung und Anlage des Erneuerungsfonds muss mit der Sorgfalt eines ordentlichen Geschaftsmannes erfolgen Alle ordentlichen und ausserordentlichen Ertrage aus dem Vermogen des Erneuerungsfonds mussen dem Erneuerungsfonds zugutekommen Die Anlage des Vermogens des Erneuerungsfonds selbst muss mit moglichst geringem Risiko erfolgen Eine Belastung des Erneuerungsfonds uber seinen effektiven Wert hinaus ist nicht zulassig Es bestehen keine Regelungen uber ein Mindestvermogen im Fonds und der Erneuerungsfonds kann wenn dies im Begrundungsakt oder einem Reglement vereinbart wurde auch jederzeit unter den dort festgelegten Bedingungen wieder aufgelost werden Dritte haben grundsatzlich keinen Anspruch darauf uber das Bestehen des Fonds die Vermogenslage und ahnliches des Erneuerungsfonds Auskunft zu erlangen Beschlusse uber die Grundung den Bestand und die Auflosung des Erneuerungsfonds und die Anschaffung und den Verkauf von weiteren Vermogensbestandteilen sowie uber Anspruche gegen Dritte etc sind wenn keine anders lautende Regelung im Begrundungsakt oder einem Reglement besteht mit einfacher Mehrheit der Stockwerkeigentumer zu fassen Haftungsfonds Der Erneuerungsfonds ist ein Sondervermogen da die Stockwerkeigentumsgemeinschaft in der Schweiz ausdrucklich keine juristische Person darstellt Das Vermogen ist daher dem Zugriff der Glaubiger der Stockwerkeigentumsgemeinschaft entzogen und konkursfest Die Stockwerkeigentumergemeinschaft erwirbt nach Art 712l Abs 1 ZGB das sich aus ihrer Verwaltungstatigkeit ergebende Vermogen England und Wales In England und Wales lautet die ubliche Bezeichnung fur die Instandhaltungsrucklage sinking fund oder reserve fund Zwar kann ein dem deutschen Verstandnis ahnliches Wohnungseigentum commonhold in England seit dem Commonhold and Leasehold Reform Act 2002 Gesetz uber das Wohnungseigentum und die Reform des Erbbaurechts von 2002 zwar begrundet werden ist allerdings sehr unublich Eigentums Wohnungen werden stattdessen meist in Form zeitlich begrenzter Erbbaurechte leasehold gehandelt Die Verwaltung des sinking funds obliegt dem Erbbaurechtsgeber und Eigentumer des Grundstucks freeholder Die Hohe der Beitrage der Wohnungseigentumer zur Instandhaltungsrucklage kann teilweise den Erbbaurechtsvereinbarungen leases entnommen werden Oft fehlen aber entsprechende Bestimmungen so dass der Grundstuckseigentumer die Beitrage nach billigem Ermessen festlegen kann Eine Erstattung bei Weiterverkauf der Wohnung ist meist ausgeschlossen BerechnungEine Abschatzung der gesamten zu erwartenden Instandhaltungskosten fur das Gemeinschaftseigentum kann zum Beispiel mittels der Petersschen Formel vorgenommen werden Die Formel eignet sich aber nur fur altere Anlagen Nach einer groben Faustregel des BVI Bundesfachverband der Immobilienverwalter e V ist bei Neuanlagen eine jahrliche Zuweisung zur Instandhaltungsrucklage von 0 8 bis 1 0 des Kaufpreises ab Baufertigstellung angemessen Andere Quellen fuhren dagegen deutlich geringere Instandhaltungsrucklagen auf z B je nach Alter der Immobilie zwischen 7 10 und 11 50 pro Quadratmeter und Jahr LiteraturDeutschlandLiteratur uber Instandhaltungsrucklage im Katalog der Deutschen Nationalbibliothek Barmann Wohnungseigentumsgesetz Kommentar 10 Auflage Munchen 2008 ISBN 978 3 406 57308 8 Jennissen Georg Hrsg Wohnungseigentumsgesetz Kommentar 8 Aufl Koln 2024 Wohnen im Eigentum e V Hrsg Die Prufung der Jahresabrechnung Ein praxisorientierter Leitfaden fur Verwaltungsbeirate Bonn 2012 ISBN 978 3 9815045 1 4 OsterreichHelmut Wurth Madeleine Zingher Peter Kovanyi Kurzkommentar zu MRG WEG WGG 22 Auflage Band I Manz Verlag Wien 2009 ISBN 978 3 214 13307 8 LiechtensteinAntonius Opilio Arbeitskommentar zum liechtensteinischen Sachenrecht Web google books link 1 Auflage Band I Edition Europa Verlag Dornbirn 2009 ISBN 978 3 901924 23 1 EinzelnachweiseWolf Rudiger Bub Wohnungseigentum von A Z 1991 S 518 so auch Sommer 19 WEG Rn 141 in Jennissen WEG 8 Aufl Koln 2024 Sommer Koln 2024 19 WEG Rn 143 Sommer Koln 2024 19 WEG Rn 150 Sommer Koln 2024 19 WEG Rn 142 Anmerkung So die herrschende Meinung Bis 30 November 2020 war dies nach der alten Fassung des WEG in 27 Abs 5 WEG geregelt Mit der Neufassung des WEG zum 1 Dezember 2020 ist diese Vorschrift entfallen Die herrschende Meinung ist aber weiterhin der Ansicht dass dies zu den wesentlichen Pflichten des Verwalters zahlt vgl z B Sommer Koln 2024 27 WEG Rn 157 Werner Merle in Johannes Barmann Eckhart Pick Werner Merle Hrsg Wohnungseigentumsgesetz Kommentar 2010 27 Rn 212 BGH Urteil vom 4 Dezember 2009 Az V ZR 44 09 NJW 2010 2127 Wohnungseigentumsgesetz 2002 oBGBl I Nr 70 2002 Dieser Absatz wurde entnommen aus Antonius Opilio Arbeitskommentar zum liechtensteinischen Sachenrecht Band I Art 170l Rz 5 ff EDITION EUROPA Verlag Dieser Absatz wurde entnommen aus Antonius Opilio Arbeitskommentar zum liechtensteinischen Sachenrecht Band I Art 170l Rz 5 ff EDITION EUROPA Verlag Die Stockwerkeigentumsgemeinschaft kann jedoch nach Art 712l Abs 2 ZGB unter ihrem Namen klagen und betreiben sowie beklagt und betrieben werden Service charges and other issues Leasehold Advisory Service abgerufen am 13 Mai 2025 englisch Instandhaltungsrucklage Angemessenheit der Ansparung Hohe der Rucklage auf haufe de Abgerufen am 22 August 2020 Bitte den Hinweis zu Rechtsthemen beachten