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Eine Grundstücksteilung oder Parzellierung ist im Grundstücksrecht die Aufteilung eines bestehenden Grundstückes in zwei
Grundstücksteilung
Eine Grundstücksteilung (oder Parzellierung) ist im Grundstücksrecht die Aufteilung eines bestehenden Grundstückes in zwei oder mehrere rechtlich selbständige Grundstücke.
Allgemeines
Ein im Grundbuch eingetragenes Grundstück muss nicht stets in der eingetragenen Größe erhalten bleiben, sondern kann seine Grundstücksfläche ändern. Dabei darf sich die ursprüngliche Fläche sowohl vergrößern als auch verkleinern. Das muss jedoch im Grundbuch vollzogen werden, was nur möglich ist, wenn Rechtsvorschriften dies vorsehen. Die Grundstücksteilung ist im BGB allerdings nicht ausdrücklich geregelt. Anders als bei der Grundstücksvereinigung (§ 890 Abs. 1 BGB) und der Zuschreibung (§ 890 Abs. 2 BGB) müssen daher andere Vorschriften analog herangezogen werden.
Rechtsfragen
Baurechtlich verankert ist die Grundstücksteilung in § 19 Baugesetzbuch (BauGB). Danach ist die Teilung eines Grundstücks die dem Grundbuchamt gegenüber abgegebene oder sonst wie erkennbar gemachte Erklärung des Grundstückseigentümers, dass ein Grundstücksteil grundbuchmäßig abgeschrieben und als selbständiges Grundstück oder als ein Grundstück zusammen mit anderen Grundstücken oder mit Teilen anderer Grundstücke eingetragen werden soll. Die Teilung von einem in (mindestens) zwei Grundstücke geschieht demnach durch Abschreibung gemäß § 2 Abs. 3 GBO, wonach ein Teil eines Grundstücks von diesem nur abgeschrieben werden darf, wenn er im amtlichen Verzeichnis unter einer besonderen Nummer verzeichnet ist. Die reale Teilung eines bebauten Grundstücks ist nur zulässig, wenn hierdurch keine Verhältnisse geschaffen werden, die bauordnungsrechtliche oder bauplanungsrechtliche Vorgaben verletzen. So müssen etwa die in den einschlägigen Landesbauordnungen aufgestellten Anforderungen an Abstandsflächen, Brandschutz, Erschließung und Zugang für die Feuerwehr gewahrt werden.
Die Erklärung des Eigentümers hat gemäß § 29 GBO durch notarielle Beglaubigung zu erfolgen.
Rechtsfolgen
Das Grundbuchamt nimmt die Eintragung aufgrund der beglaubigten Erklärung vor, indem es die zu teilenden Grundstücksflächen aus dem Bestandsverzeichnis des Grundbuchs löscht und in ein neu zu bildendes Grundbuch überträgt. Die ursprünglichen Grundstücksrechte setzen sich an den neu gebildeten Grundstücken fort,Grundpfandrechte bleiben gemäß § 1132 BGB bestehen. Bei Grunddienstbarkeiten gilt, dass bei Teilung des herrschenden Grundstücks die Grunddienstbarkeit für die neu gebildeten Teile fortbesteht (§ 1025 BGB), das gilt auch für Reallasten (§ 1109 BGB).
Aufgrund bestimmter Rechtsfolgen, die hieraus resultieren (z. B. Grunderwerbsteuer, Grundsteuer, Eigentumsrechte), ist die Teilung in einem Veränderungsnachweis bzw. Fortführungsnachweis zu dokumentieren, zudem ist das Grundstücks- bzw. Liegenschaftskataster nachzuführen.
Durchführung
Berechtigt zur Durchführung von Teilungen sind in Deutschland die Vermessungs- und Katasterverwaltung und auch öffentlich bestellte Vermessungsingenieure. Eine Voraussetzung zur Grundstücksteilung ist zudem eine Vermessung zur Flurstückszerlegung. Wurden neue Flurstücke gebildet, führt dies für die Beteiligten zu einem Auszug aus dem Veränderungsnachweis, der ebenfalls die Grundlage zur Eintragung im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs bildet. Eine Ausnahme stellt das Bundesland Bayern dar, in dem nur die Vermessungs- und Katasterverwaltung Teilungen durchführen darf. In Österreich sind Zivilingenieure des Vermessungswesens und Beamte der Vermessungsverwaltungen zuständig.
Der häufigste Fall der Grundstücksteilung ist die Teilung eines Grundstücks in Miteigentumsanteile im Rahmen des Wohnungseigentums durch Teilungserklärung, wobei nach § 8 Abs. 1 WEG mit jedem Anteil das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen (Teileigentum) in einem auf dem Grundstück errichteten oder zu errichtenden Gebäude verbunden ist. Es handelt sich zwar rechtlich um eine echte Grundstücksteilung, doch ist sie tatsächlich eine ideelle, weil keine neuen Grundstücke gebildet werden.
In einem Sanierungsgebiet bedarf gemäß § 144 Abs. 2 Nr. 5 BauGB die Grundstücksteilung der Genehmigung der Gemeinde.
Einzelnachweise
- BayObLG, Beschluss vom 12. Juli 1972, Az.: 2 Z 14/72
- Johannes Handschumacher, Immobilienrecht praxisnah, 2014, S. 20
- Zerlegungsvermessung (Grenzfestlegung). Verwaltungsportal Hessen, abgerufen am 24. Februar 2024.
- Grundstücksteilung. Kreisstadt Limburg a. d. Lahn, abgerufen am 24. Februar 2024.
Autor: www.NiNa.Az
Veröffentlichungsdatum:
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Eine Grundstucksteilung oder Parzellierung ist im Grundstucksrecht die Aufteilung eines bestehenden Grundstuckes in zwei oder mehrere rechtlich selbstandige Grundstucke Parzellierte Wohnsiedlung nahe Markham Ontario AllgemeinesEin im Grundbuch eingetragenes Grundstuck muss nicht stets in der eingetragenen Grosse erhalten bleiben sondern kann seine Grundstucksflache andern Dabei darf sich die ursprungliche Flache sowohl vergrossern als auch verkleinern Das muss jedoch im Grundbuch vollzogen werden was nur moglich ist wenn Rechtsvorschriften dies vorsehen Die Grundstucksteilung ist im BGB allerdings nicht ausdrucklich geregelt Anders als bei der Grundstucksvereinigung 890 Abs 1 BGB und der Zuschreibung 890 Abs 2 BGB mussen daher andere Vorschriften analog herangezogen werden RechtsfragenBaurechtlich verankert ist die Grundstucksteilung in 19 Baugesetzbuch BauGB Danach ist die Teilung eines Grundstucks die dem Grundbuchamt gegenuber abgegebene oder sonst wie erkennbar gemachte Erklarung des Grundstuckseigentumers dass ein Grundstucksteil grundbuchmassig abgeschrieben und als selbstandiges Grundstuck oder als ein Grundstuck zusammen mit anderen Grundstucken oder mit Teilen anderer Grundstucke eingetragen werden soll Die Teilung von einem in mindestens zwei Grundstucke geschieht demnach durch Abschreibung gemass 2 Abs 3 GBO wonach ein Teil eines Grundstucks von diesem nur abgeschrieben werden darf wenn er im amtlichen Verzeichnis unter einer besonderen Nummer verzeichnet ist Die reale Teilung eines bebauten Grundstucks ist nur zulassig wenn hierdurch keine Verhaltnisse geschaffen werden die bauordnungsrechtliche oder bauplanungsrechtliche Vorgaben verletzen So mussen etwa die in den einschlagigen Landesbauordnungen aufgestellten Anforderungen an Abstandsflachen Brandschutz Erschliessung und Zugang fur die Feuerwehr gewahrt werden Die Erklarung des Eigentumers hat gemass 29 GBO durch notarielle Beglaubigung zu erfolgen RechtsfolgenDas Grundbuchamt nimmt die Eintragung aufgrund der beglaubigten Erklarung vor indem es die zu teilenden Grundstucksflachen aus dem Bestandsverzeichnis des Grundbuchs loscht und in ein neu zu bildendes Grundbuch ubertragt Die ursprunglichen Grundstucksrechte setzen sich an den neu gebildeten Grundstucken fort Grundpfandrechte bleiben gemass 1132 BGB bestehen Bei Grunddienstbarkeiten gilt dass bei Teilung des herrschenden Grundstucks die Grunddienstbarkeit fur die neu gebildeten Teile fortbesteht 1025 BGB das gilt auch fur Reallasten 1109 BGB Aufgrund bestimmter Rechtsfolgen die hieraus resultieren z B Grunderwerbsteuer Grundsteuer Eigentumsrechte ist die Teilung in einem Veranderungsnachweis bzw Fortfuhrungsnachweis zu dokumentieren zudem ist das Grundstucks bzw Liegenschaftskataster nachzufuhren DurchfuhrungBerechtigt zur Durchfuhrung von Teilungen sind in Deutschland die Vermessungs und Katasterverwaltung und auch offentlich bestellte Vermessungsingenieure Eine Voraussetzung zur Grundstucksteilung ist zudem eine Vermessung zur Flurstuckszerlegung Wurden neue Flurstucke gebildet fuhrt dies fur die Beteiligten zu einem Auszug aus dem Veranderungsnachweis der ebenfalls die Grundlage zur Eintragung im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs bildet Eine Ausnahme stellt das Bundesland Bayern dar in dem nur die Vermessungs und Katasterverwaltung Teilungen durchfuhren darf In Osterreich sind Zivilingenieure des Vermessungswesens und Beamte der Vermessungsverwaltungen zustandig Der haufigste Fall der Grundstucksteilung ist die Teilung eines Grundstucks in Miteigentumsanteile im Rahmen des Wohnungseigentums durch Teilungserklarung wobei nach 8 Abs 1 WEG mit jedem Anteil das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Raumen Teileigentum in einem auf dem Grundstuck errichteten oder zu errichtenden Gebaude verbunden ist Es handelt sich zwar rechtlich um eine echte Grundstucksteilung doch ist sie tatsachlich eine ideelle weil keine neuen Grundstucke gebildet werden In einem Sanierungsgebiet bedarf gemass 144 Abs 2 Nr 5 BauGB die Grundstucksteilung der Genehmigung der Gemeinde EinzelnachweiseBayObLG Beschluss vom 12 Juli 1972 Az 2 Z 14 72 Johannes Handschumacher Immobilienrecht praxisnah 2014 S 20 Zerlegungsvermessung Grenzfestlegung Verwaltungsportal Hessen abgerufen am 24 Februar 2024 Grundstucksteilung Kreisstadt Limburg a d Lahn abgerufen am 24 Februar 2024 Normdaten Sachbegriff GND 7508485 5 GND Explorer lobid OGND AKS Bitte den Hinweis zu Rechtsthemen beachten