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Mit Verkaufsfläche wird im Handel und bei Dienstleistern eine dem Verkauf dienende Fläche bezeichnet In planungsrechtlic
Verkaufsfläche
Mit Verkaufsfläche wird im Handel und bei Dienstleistern eine dem Verkauf dienende Fläche bezeichnet. In planungsrechtlichen und bauordnungsrechtlichen Zusammenhängen wird er zum Begriff Geschossfläche in Bezug gesetzt.
Allgemeines
Die Verkaufsfläche setzt sich aus den Regalflächen, den dazwischen verlaufenden Kontaktstrecken, Theken und dem Kassenbereich zusammen (englisch frontstore). Nicht zur Verkaufsfläche gehören die hiervon meist baulich getrennten Lagerräume und Verwaltung (englisch backstore). Limitierender Faktor im Handel ist die Verkaufsfläche, mit welcher der Umsatzerlös pro m² Ladenfläche (Flächenproduktivität) gemessen wird. Deshalb kann die Flächenproduktivität nur noch durch eine höhere Warenrotation oder Preiserhöhungen verbessert werden.
Ermittlung der Verkaufsfläche
Die Verkaufsfläche ist nur der Teil der Verkaufsstätte, in dem regelmäßig der Verkauf stattfindet. Bis zur Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts vom 24. November 2005 rechnete man zu ihr nur die Flächen, auf denen die Waren präsentiert werden und die Kunden direkten Zugriff auf die Waren haben (Standflächen für Warenträger, Konsumbereiche usw., so genannter englisch frontstore). Hinzugerechnet wurde die Kassenzone, wo im rechtlichen Sinne die Kaufhandlung stattfindet. Bereiche, die nicht im unmittelbaren Zusammenhang mit der Anbahnung von Kaufverträgen stehen (Flächen für Einkaufswagen, Flächen jenseits der Kassenzonen wie Ein- und Ausgänge, Einpackzonen, Schaufenster usw., so genannter englisch backstore) zählte man hingegen nicht zur Verkaufsfläche. Mit der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts in Fragen der Auslegung öffentlichen Rechts hat sich diese Sichtweise dahin geändert, dass insbesondere auch der der Verkaufsstätte angehörende Bereich hinter den Kassen zur Verkaufsfläche zählt.
Flächen, die als Rettungswege dienen und in der Brandschutzkonzeption als solche gekennzeichnet sind, zählen nicht zur Verkaufsfläche.
Die Modalitäten zur Ermittlung der Verkaufsfläche sind in Deutschland in der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts geklärt und in den Einzelhandelserlassen der Bundesländer dargestellt.
Planungsrecht
Die Größe der Verkaufsfläche ist ein entscheidendes Kriterium für die Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben innerhalb von Wohngebieten (allgemeines Wohngebiet) gemäß § 4 Baunutzungsverordnung (BauNVO). Aus wirtschaftswissenschaftlicher Sicht ist die Verkaufsfläche die maßgebliche Grundlage einer absatzorientierten Standortanalyse und erscheint deshalb grundsätzlich geeignet, die der wohnungsnahen Versorgung dienenden Geschäfte von den großflächigen Einzelhandelsbetrieben zu unterscheiden. Dieser Auffassung hat sich das Bundesverwaltungsgericht in seiner Rechtsprechung bisher bedient und die Grenze für die Großflächigkeit zunächst auf 700 m² gesetzt. In der Begründung zu seiner Entscheidung vom November 2005 zog es die Grenze zur Großflächigkeit dann bei 800 m². Maßgebliches Argument hierbei sind die Auswirkungen der Ladenbetriebe auf die Wohnnachbarschaft. Sowohl der Stellplatzbedarf wie auch die von der Unterbringung der Kfz-Stellplätze ausgehenden Umweltauswirkungen werden auf der Grundlage der Verkaufsfläche ermittelt. Je größer die Verkaufsfläche, desto größer der Stellplatzbedarf und das damit verbundene wohnschädliche Verkehrsaufkommen mit Lärm, Abgasen, Feinstaubbelastungen usw. Wettbewerbsgesichtspunkte können im Bau-/Planungsrecht dagegen nur indirekt berücksichtigt werden.
Überschreitet die Geschossfläche bzw. die Verkaufsfläche eines Einzelhandelsbetriebes ein bestimmtes Maß (großflächiger Einzelhandel), sind diese nur in Sondergebieten (§ 11 BauNVO) oder in Kerngebieten (§ 7 BauNVO) zulässig. In diesen Fällen spielt häufig eine Rolle, ob die in dem geplanten Betrieb vorgesehenen Warensortimente hinsichtlich der Art und des Umfangs negative Auswirkungen auf die Versorgungsstruktur der Gemeinde oder der Stadt haben und/oder ob sogar schädliche Auswirkungen auf die Versorgungsstruktur benachbarter Gemeinden und Städte zu erwarten sind.
Siehe auch
- Liste der Einkaufszentren mit den grössten Verkaufsflächen der Schweiz
Weblinks
- Literatur von und über Verkaufsfläche im Katalog der Deutschen Nationalbibliothek
Einzelnachweise
- Marcus Stumpf, Die 10 wichtigsten Zukunftsthemen im Marketing, 2016, S. 149
- BVerwG, Urteil vom 24. November 2005, Az.: 4 C 10. 04; VGH Mannheim (Lexetius.com/2005,3236). lexetius.com, abgerufen am 22. August 2011.
- BVerwG, Urteil vom 24. November 2005, Az.: 4 C 14.04
Autor: www.NiNa.Az
Veröffentlichungsdatum:
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Mit Verkaufsflache wird im Handel und bei Dienstleistern eine dem Verkauf dienende Flache bezeichnet In planungsrechtlichen und bauordnungsrechtlichen Zusammenhangen wird er zum Begriff Geschossflache in Bezug gesetzt AllgemeinesDie Verkaufsflache setzt sich aus den Regalflachen den dazwischen verlaufenden Kontaktstrecken Theken und dem Kassenbereich zusammen englisch frontstore Nicht zur Verkaufsflache gehoren die hiervon meist baulich getrennten Lagerraume und Verwaltung englisch backstore Limitierender Faktor im Handel ist die Verkaufsflache mit welcher der Umsatzerlos pro m Ladenflache Flachenproduktivitat gemessen wird Deshalb kann die Flachenproduktivitat nur noch durch eine hohere Warenrotation oder Preiserhohungen verbessert werden Ermittlung der VerkaufsflacheDie Verkaufsflache ist nur der Teil der Verkaufsstatte in dem regelmassig der Verkauf stattfindet Bis zur Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts vom 24 November 2005 rechnete man zu ihr nur die Flachen auf denen die Waren prasentiert werden und die Kunden direkten Zugriff auf die Waren haben Standflachen fur Warentrager Konsumbereiche usw so genannter englisch frontstore Hinzugerechnet wurde die Kassenzone wo im rechtlichen Sinne die Kaufhandlung stattfindet Bereiche die nicht im unmittelbaren Zusammenhang mit der Anbahnung von Kaufvertragen stehen Flachen fur Einkaufswagen Flachen jenseits der Kassenzonen wie Ein und Ausgange Einpackzonen Schaufenster usw so genannter englisch backstore zahlte man hingegen nicht zur Verkaufsflache Mit der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts in Fragen der Auslegung offentlichen Rechts hat sich diese Sichtweise dahin geandert dass insbesondere auch der der Verkaufsstatte angehorende Bereich hinter den Kassen zur Verkaufsflache zahlt Flachen die als Rettungswege dienen und in der Brandschutzkonzeption als solche gekennzeichnet sind zahlen nicht zur Verkaufsflache Die Modalitaten zur Ermittlung der Verkaufsflache sind in Deutschland in der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts geklart und in den Einzelhandelserlassen der Bundeslander dargestellt PlanungsrechtDie Grosse der Verkaufsflache ist ein entscheidendes Kriterium fur die Zulassigkeit von Einzelhandelsbetrieben innerhalb von Wohngebieten allgemeines Wohngebiet gemass 4 Baunutzungsverordnung BauNVO Aus wirtschaftswissenschaftlicher Sicht ist die Verkaufsflache die massgebliche Grundlage einer absatzorientierten Standortanalyse und erscheint deshalb grundsatzlich geeignet die der wohnungsnahen Versorgung dienenden Geschafte von den grossflachigen Einzelhandelsbetrieben zu unterscheiden Dieser Auffassung hat sich das Bundesverwaltungsgericht in seiner Rechtsprechung bisher bedient und die Grenze fur die Grossflachigkeit zunachst auf 700 m gesetzt In der Begrundung zu seiner Entscheidung vom November 2005 zog es die Grenze zur Grossflachigkeit dann bei 800 m Massgebliches Argument hierbei sind die Auswirkungen der Ladenbetriebe auf die Wohnnachbarschaft Sowohl der Stellplatzbedarf wie auch die von der Unterbringung der Kfz Stellplatze ausgehenden Umweltauswirkungen werden auf der Grundlage der Verkaufsflache ermittelt Je grosser die Verkaufsflache desto grosser der Stellplatzbedarf und das damit verbundene wohnschadliche Verkehrsaufkommen mit Larm Abgasen Feinstaubbelastungen usw Wettbewerbsgesichtspunkte konnen im Bau Planungsrecht dagegen nur indirekt berucksichtigt werden Uberschreitet die Geschossflache bzw die Verkaufsflache eines Einzelhandelsbetriebes ein bestimmtes Mass grossflachiger Einzelhandel sind diese nur in Sondergebieten 11 BauNVO oder in Kerngebieten 7 BauNVO zulassig In diesen Fallen spielt haufig eine Rolle ob die in dem geplanten Betrieb vorgesehenen Warensortimente hinsichtlich der Art und des Umfangs negative Auswirkungen auf die Versorgungsstruktur der Gemeinde oder der Stadt haben und oder ob sogar schadliche Auswirkungen auf die Versorgungsstruktur benachbarter Gemeinden und Stadte zu erwarten sind Siehe auchListe der Einkaufszentren mit den grossten Verkaufsflachen der SchweizWeblinksLiteratur von und uber Verkaufsflache im Katalog der Deutschen NationalbibliothekEinzelnachweiseMarcus Stumpf Die 10 wichtigsten Zukunftsthemen im Marketing 2016 S 149 BVerwG Urteil vom 24 November 2005 Az 4 C 10 04 VGH Mannheim Lexetius com 2005 3236 lexetius com abgerufen am 22 August 2011 BVerwG Urteil vom 24 November 2005 Az 4 C 14 04Bitte den Hinweis zu Rechtsthemen beachten Normdaten Sachbegriff GND 4255218 7 GND Explorer lobid OGND AKS