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Die Geschäftsraummiete ist eine Immobiliarmiete von geschäftlich genutzten Räumen wie Arztpraxen Büros Gaststätten ganze
Geschäftsraummiete
Die Geschäftsraummiete ist eine Immobiliarmiete von geschäftlich genutzten Räumen wie Arztpraxen, Büros, Gaststätten, ganzen Gewerbeimmobilien, Ladenlokalen oder Lagerhallen. Sie ist Teil des gewerblichen Mietrechts.
Rechtsfragen
Für den Geschäftsraummietvertrag gelten zunächst die allgemeinen Vorschriften des Mietrechts (§§ 535 bis § 548 BGB). Weiterhin klärt § 578 Abs. 2 BGB, welche weiteren Vorschriften für die Geschäftsraummiete gelten (nämlich § 552 Abs. 1 BGB, § 554 Abs. 1 bis 4 BGB und § 569 Abs. 2 BGB).
Abgrenzung Wohnraum – Geschäftsraum – sonstige Räume
Der Begriff Wohnraum umfasst Räume, die zum Wohnen, also vor allem zum Schlafen, Essen, dauernder privater Nutzung, bestimmt und Innenteil eines Gebäudes sind. Eine Wohnung bildet die Summe der Räume, die die Führung eines Haushalts ermöglichen. Deshalb gehört dazu eine sowie Wasserversorgung, Abfluss und WC. Eine Wohnung dient dem Menschen dazu, seinen Lebensmittelpunkt zu gestalten.
Geschäftsräume sind dagegen alle Räume, die zu Zwecken des Erwerbs angemietet werden, also für gewerbliche oder andere selbständige Tätigkeiten. Daneben existieren noch sonstige Räume, die weder Wohn- noch sind, wie z. B. private Garagen, Hobbyräume und von Vereinen selbst genutzte Sporthallen.
Der Begriff des Geschäftsraums ist also enger als der des Raums und darf nicht mit diesem verwechselt werden. Abgrenzungskriterium ist die private oder geschäftliche Nutzung: Was privat angemietet wird, sind Räume, alles andere sind Geschäftsräume.
Abgrenzung Miete – Pacht
In der Praxis ist die Abgrenzung der Geschäftsraummiete von der Unternehmenspacht bedeutsam. „Betroffene“ Objekte sind häufig Gaststätten, Imbissbetriebe, eingerichtete Büros u. Ä. Obwohl nach § 581 Abs. 2 BGB das Mietrecht entsprechend für die Pacht gilt, kann es wegen z. T. unterschiedlicher Rechtsfolgen große Bedeutung haben, um welche Art von Vertrag es sich tatsächlich handelt.
Wichtige Unterschiede zwischen Miete und Pacht sind:
- Die gesetzliche Kündigungsfrist für Geschäftsraummiete und Pacht beträgt ein halbes Jahr (§ 584 Abs. 1 BGB). Pachtverträge sind aber nur zum Ende des Pachtjahres kündbar, Geschäftsraummietverträge hingegen zum Ende eines jeden Vierteljahres.
- Der Pächter hat kein besonderes , wenn der Verpächter die verweigert (§ 584a Abs. 1 BGB), der Mieter schon (§ 540 Abs. 1 Satz 2 BGB).
- Nach § 584a Abs. 2 BGB dürfen nur die Erben des Pächters bei dessen Tod, nicht aber der Verpächter außerordentlich kündigen.
Für die Unterscheidung der Pacht von der Geschäftsraummiete ist die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs praxisrelevant. Danach spricht für die Annahme eines Pachtvertrages, wenn nicht nur Räume zur Verfügung gestellt, sondern daneben andere Leistungen erbracht werden, die geeignet sind, das Gewerbe dauerhaft zu fördern. Das liegt natürlich dann vor, wenn Räume mit Einrichtung oder ein komplett betriebsbereites Objekt (z. B. eine Gaststätte) zur Verfügung gestellt werden. Der BGH legt dies weit aus und lässt bereits den Nachweis einer günstigen Bezugsquelle für Inventar oder die Bereitstellung eines Kredits zur Anschaffung genügen.
Mischmietverhältnisse
Ein in der Praxis nicht seltenes Mischmietverhältnis liegt vor, wenn die Parteien (nur) einen einzigen Vertrag über Wohn- und Geschäftsraum geschlossen haben, das Objekt aber abweichend davon zusätzlich auch zu Wohn- bzw. Geschäftszwecken genutzt wird. Anders als man zunächst vermuten könnte, handelt es sich nicht um mehrere Mietverhältnisse mit womöglich unterschiedlichen Rechtsfolgen, sondern es bleibt bei einem einheitlichen Mietverhältnis, und es ist zu klären, wie dieses rechtlich einzuordnen ist:
- Der Gaststättenpächter bewohnt auf Basis eines einheitlichen Vertrags auch eine Wohnung im selben Haus („Wirtewohnung“).
- Ein Freiberufler (Architekt, Anwalt) hat in der Privatwohnung sein Büro.
- Eine Mutter betreibt gewerblich die Betreuung von Kindern in der Mietwohnung (Tagesmutter).
Besonders aus folgenden Gründen ist es wichtig, die Frage, ob es sich um Wohn- oder Geschäftsraum handelt, eindeutig zu klären:
- Wegen des unterschiedlichen Gerichtsstands der Wohn- und Geschäftsraummiete ist eine genaue Klassifizierung unumgänglich, damit nicht das falsche Gericht angerufen wird.
- Es gelten unterschiedliche Kündigungsfristen.
- Es gelten z. T. deutlich schärfere gesetzliche Bestimmungen bei Wohnraum, vgl. etwa § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB (Ausschlussfrist für Betriebskostennachforderungen, wenn Abrechnungsfrist von einem Jahr überschritten).
- Unterschiedliche bzw. fehlende gesetzliche Regelungen zur Mieterhöhung, Vollstreckungsschutz etc.
Dass der Mieter Wohnraum zu gewerblichen Zwecken (mit)benutzt, lässt für sich allein nicht den Schluss auf eine gewerbliche Vermietung zu. Ein Wohnraummietverhältnis bleibt auch dann ein solches, wenn der Mieter in der vermieteten Wohnung – vertragswidrig – eine gewerbliche Tätigkeit ausübt. Dies gilt auch im umgekehrten Fall. Entscheidend ist vielmehr der wahre, das Rechtsverhältnis prägende Vertragszweck, d. h. das, was dem tatsächlichen und übereinstimmenden Willen der Parteien entspricht. Der Wille der Parteien ist notfalls nach allgemeinen Auslegungsregeln gemäß § 133, § 157 BGB zu ermitteln. Dabei ist immer auf den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses abzustellen. Zu fragen ist: Wollten die Parteien einen Wohn- oder einen Geschäftsraummietvertrag schließen?
Auslegungs- und Abgrenzungskriterium dafür ist vor allem der „Vertragsschwerpunkt“, was sich wiederum primär nach der überwiegenden Nutzungsart bestimmt (sog. „Übergewichtstheorie“); Unterpunkte dieser Prüfung sind: der Vertragszweck, Flächenanteile wie im Mietvertrag oder der Nebenkostenabrechnung ausgewiesen, tatsächlich genutzte Flächen, Aufteilung der Miete oder Pacht.
Wirtschaftliche Aspekte
Die Geschäftsraummiete zählt in der Gewinn- und Verlustrechnung zu den Raumkosten, die nach § 275 Abs. 2 Nr. 8 HGB zu den „sonstigen betrieblichen Aufwendungen“ (Gesamtkostenverfahren) oder nach § 275 Abs. 3 Nr. 5 HGB zu den „allgemeinen Verwaltungskosten“ (Umsatzkostenverfahren) gehören. Die Höhe der Miete hängt einerseits von der Mietfläche und andererseits von der Lage der Immobilie (Geschäftslage) ab. Für den Erfolg des Gewerbes sind insbesondere folgende Kriterien von Bedeutung: Bevölkerungsentwicklung, Bevölkerungsstruktur, Kaufkraftpotenzial, Marktpotenzial, vorhandene Parkplätze, Passantenfrequenz (im Handel), Straßenanschlüsse, Bahnhof, Hafen oder Flughafen (Industrie). 1A-Lagen (meist in Fußgängerzonen) mit hoher Passantenfrequenz weisen die höchsten Mieten auf. Hier tendieren die Mieter dazu, durch Schnelldreher die Deckungsbeiträge für die hohen Mieten zu erwirtschaften.
Literatur
- Kai-Jochen Neuhaus, Handbuch der Geschäftsraummiete – Recht Praxis Verwaltung, Luchterhand, 4. Aufl. 2011, 1572 Seiten mit CD-ROM, ISBN 978-3-472-07998-9
- Gerber/Eckert, Gewerbliches Miet- und Pachtrecht, 7. Aufl., Köln 2010, ISBN 978-3-8145-6268-1
- Lindner-Figura/Opree/Stellmann, Geschäftsraummiete, München 2005
- Schultz, Michael, Gewerberaummiete, München 2007
- Jürgen Fritz: Die Entwicklung des Gewerberaummietrechts im Jahre 2011 (im Anschluss an den entsprechenden Vorgängeraufsatz: ... im Jahre 2010 in NJW 2011, 1048), NJW 14/2012, 980
Einzelnachweise
- Suzan Ulusal, Recht in der Naturheilpraxis, 2011, S. 22
- BayObLG, Beschluss vom 10. November 2004, Az.: 2 Z BR 169/04 0 FGPrax 2005, 11; BayObLG, Beschluss vom 2. Juni 2004, Az. 2Z BR 029/04, OLGR 2004, 390.
- BGH, Urteil vom 27. März 1991, Az. XII ZR 136/90, WuM 1991, 1480 = ZMR 1991, 257 = NJW-RR 1991, 906 = MDR 1991, 1063.
- OLG Düsseldorf, Urteil vom 16. April 2002, Az. 24 U 199/01, NZM 2002, 739 = GuT 2002, 104 = WuM 2002, 481
- BGH, Urteil vom 15. November 1978, Az. VIII ZR 14/78, NJW 1979, 307 = WuM 1979, 14; BGH, Urteil vom 30. März 1977, Az. VIII ZR 153/75, NJW 1977, 1394; OLG Düsseldorf, Urteil vom 28. September 2006, Az. 10 U 61/06, NZM 2007, 923; OLG Düsseldorf, Urteil vom 2. März 2006, Az. I-10 U 120/05, GuT 2006, 154 Ls. = IMR 2006, 79; OLG München, Urteil vom 2. Juli 1993, Az. 21 U 6514/90, ZMR 1995, 295.
Autor: www.NiNa.Az
Veröffentlichungsdatum:
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Die Geschaftsraummiete ist eine Immobiliarmiete von geschaftlich genutzten Raumen wie Arztpraxen Buros Gaststatten ganzen Gewerbeimmobilien Ladenlokalen oder Lagerhallen Sie ist Teil des gewerblichen Mietrechts RechtsfragenFur den Geschaftsraummietvertrag gelten zunachst die allgemeinen Vorschriften des Mietrechts 535 bis 548 BGB Weiterhin klart 578 Abs 2 BGB welche weiteren Vorschriften fur die Geschaftsraummiete gelten namlich 552 Abs 1 BGB 554 Abs 1 bis 4 BGB und 569 Abs 2 BGB Abgrenzung Wohnraum Geschaftsraum sonstige RaumeDer Begriff Wohnraum umfasst Raume die zum Wohnen also vor allem zum Schlafen Essen dauernder privater Nutzung bestimmt und Innenteil eines Gebaudes sind Eine Wohnung bildet die Summe der Raume die die Fuhrung eines Haushalts ermoglichen Deshalb gehort dazu eine sowie Wasserversorgung Abfluss und WC Eine Wohnung dient dem Menschen dazu seinen Lebensmittelpunkt zu gestalten Geschaftsraume sind dagegen alle Raume die zu Zwecken des Erwerbs angemietet werden also fur gewerbliche oder andere selbstandige Tatigkeiten Daneben existieren noch sonstige Raume die weder Wohn noch sind wie z B private Garagen Hobbyraume und von Vereinen selbst genutzte Sporthallen Der Begriff des Geschaftsraums ist also enger als der des Raums und darf nicht mit diesem verwechselt werden Abgrenzungskriterium ist die private oder geschaftliche Nutzung Was privat angemietet wird sind Raume alles andere sind Geschaftsraume Abgrenzung Miete PachtIn der Praxis ist die Abgrenzung der Geschaftsraummiete von der Unternehmenspacht bedeutsam Betroffene Objekte sind haufig Gaststatten Imbissbetriebe eingerichtete Buros u A Obwohl nach 581 Abs 2 BGB das Mietrecht entsprechend fur die Pacht gilt kann es wegen z T unterschiedlicher Rechtsfolgen grosse Bedeutung haben um welche Art von Vertrag es sich tatsachlich handelt Wichtige Unterschiede zwischen Miete und Pacht sind Die gesetzliche Kundigungsfrist fur Geschaftsraummiete und Pacht betragt ein halbes Jahr 584 Abs 1 BGB Pachtvertrage sind aber nur zum Ende des Pachtjahres kundbar Geschaftsraummietvertrage hingegen zum Ende eines jeden Vierteljahres Der Pachter hat kein besonderes wenn der Verpachter die verweigert 584a Abs 1 BGB der Mieter schon 540 Abs 1 Satz 2 BGB Nach 584a Abs 2 BGB durfen nur die Erben des Pachters bei dessen Tod nicht aber der Verpachter ausserordentlich kundigen Fur die Unterscheidung der Pacht von der Geschaftsraummiete ist die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs praxisrelevant Danach spricht fur die Annahme eines Pachtvertrages wenn nicht nur Raume zur Verfugung gestellt sondern daneben andere Leistungen erbracht werden die geeignet sind das Gewerbe dauerhaft zu fordern Das liegt naturlich dann vor wenn Raume mit Einrichtung oder ein komplett betriebsbereites Objekt z B eine Gaststatte zur Verfugung gestellt werden Der BGH legt dies weit aus und lasst bereits den Nachweis einer gunstigen Bezugsquelle fur Inventar oder die Bereitstellung eines Kredits zur Anschaffung genugen MischmietverhaltnisseEin in der Praxis nicht seltenes Mischmietverhaltnis liegt vor wenn die Parteien nur einen einzigen Vertrag uber Wohn und Geschaftsraum geschlossen haben das Objekt aber abweichend davon zusatzlich auch zu Wohn bzw Geschaftszwecken genutzt wird Anders als man zunachst vermuten konnte handelt es sich nicht um mehrere Mietverhaltnisse mit womoglich unterschiedlichen Rechtsfolgen sondern es bleibt bei einem einheitlichen Mietverhaltnis und es ist zu klaren wie dieses rechtlich einzuordnen ist Der Gaststattenpachter bewohnt auf Basis eines einheitlichen Vertrags auch eine Wohnung im selben Haus Wirtewohnung Ein Freiberufler Architekt Anwalt hat in der Privatwohnung sein Buro Eine Mutter betreibt gewerblich die Betreuung von Kindern in der Mietwohnung Tagesmutter Besonders aus folgenden Grunden ist es wichtig die Frage ob es sich um Wohn oder Geschaftsraum handelt eindeutig zu klaren Wegen des unterschiedlichen Gerichtsstands der Wohn und Geschaftsraummiete ist eine genaue Klassifizierung unumganglich damit nicht das falsche Gericht angerufen wird Es gelten unterschiedliche Kundigungsfristen Es gelten z T deutlich scharfere gesetzliche Bestimmungen bei Wohnraum vgl etwa 556 Abs 3 Satz 2 BGB Ausschlussfrist fur Betriebskostennachforderungen wenn Abrechnungsfrist von einem Jahr uberschritten Unterschiedliche bzw fehlende gesetzliche Regelungen zur Mieterhohung Vollstreckungsschutz etc Dass der Mieter Wohnraum zu gewerblichen Zwecken mit benutzt lasst fur sich allein nicht den Schluss auf eine gewerbliche Vermietung zu Ein Wohnraummietverhaltnis bleibt auch dann ein solches wenn der Mieter in der vermieteten Wohnung vertragswidrig eine gewerbliche Tatigkeit ausubt Dies gilt auch im umgekehrten Fall Entscheidend ist vielmehr der wahre das Rechtsverhaltnis pragende Vertragszweck d h das was dem tatsachlichen und ubereinstimmenden Willen der Parteien entspricht Der Wille der Parteien ist notfalls nach allgemeinen Auslegungsregeln gemass 133 157 BGB zu ermitteln Dabei ist immer auf den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses abzustellen Zu fragen ist Wollten die Parteien einen Wohn oder einen Geschaftsraummietvertrag schliessen Auslegungs und Abgrenzungskriterium dafur ist vor allem der Vertragsschwerpunkt was sich wiederum primar nach der uberwiegenden Nutzungsart bestimmt sog Ubergewichtstheorie Unterpunkte dieser Prufung sind der Vertragszweck Flachenanteile wie im Mietvertrag oder der Nebenkostenabrechnung ausgewiesen tatsachlich genutzte Flachen Aufteilung der Miete oder Pacht Wirtschaftliche AspekteDie Geschaftsraummiete zahlt in der Gewinn und Verlustrechnung zu den Raumkosten die nach 275 Abs 2 Nr 8 HGB zu den sonstigen betrieblichen Aufwendungen Gesamtkostenverfahren oder nach 275 Abs 3 Nr 5 HGB zu den allgemeinen Verwaltungskosten Umsatzkostenverfahren gehoren Die Hohe der Miete hangt einerseits von der Mietflache und andererseits von der Lage der Immobilie Geschaftslage ab Fur den Erfolg des Gewerbes sind insbesondere folgende Kriterien von Bedeutung Bevolkerungsentwicklung Bevolkerungsstruktur Kaufkraftpotenzial Marktpotenzial vorhandene Parkplatze Passantenfrequenz im Handel Strassenanschlusse Bahnhof Hafen oder Flughafen Industrie 1A Lagen meist in Fussgangerzonen mit hoher Passantenfrequenz weisen die hochsten Mieten auf Hier tendieren die Mieter dazu durch Schnelldreher die Deckungsbeitrage fur die hohen Mieten zu erwirtschaften LiteraturKai Jochen Neuhaus Handbuch der Geschaftsraummiete Recht Praxis Verwaltung Luchterhand 4 Aufl 2011 1572 Seiten mit CD ROM ISBN 978 3 472 07998 9 Gerber Eckert Gewerbliches Miet und Pachtrecht 7 Aufl Koln 2010 ISBN 978 3 8145 6268 1 Lindner Figura Opree Stellmann Geschaftsraummiete Munchen 2005 Schultz Michael Gewerberaummiete Munchen 2007 Jurgen Fritz Die Entwicklung des Gewerberaummietrechts im Jahre 2011 im Anschluss an den entsprechenden Vorgangeraufsatz im Jahre 2010 in NJW 2011 1048 NJW 14 2012 980EinzelnachweiseSuzan Ulusal Recht in der Naturheilpraxis 2011 S 22 BayObLG Beschluss vom 10 November 2004 Az 2 Z BR 169 04 0 FGPrax 2005 11 BayObLG Beschluss vom 2 Juni 2004 Az 2Z BR 029 04 OLGR 2004 390 BGH Urteil vom 27 Marz 1991 Az XII ZR 136 90 WuM 1991 1480 ZMR 1991 257 NJW RR 1991 906 MDR 1991 1063 OLG Dusseldorf Urteil vom 16 April 2002 Az 24 U 199 01 NZM 2002 739 GuT 2002 104 WuM 2002 481 BGH Urteil vom 15 November 1978 Az VIII ZR 14 78 NJW 1979 307 WuM 1979 14 BGH Urteil vom 30 Marz 1977 Az VIII ZR 153 75 NJW 1977 1394 OLG Dusseldorf Urteil vom 28 September 2006 Az 10 U 61 06 NZM 2007 923 OLG Dusseldorf Urteil vom 2 Marz 2006 Az I 10 U 120 05 GuT 2006 154 Ls IMR 2006 79 OLG Munchen Urteil vom 2 Juli 1993 Az 21 U 6514 90 ZMR 1995 295 Bitte den Hinweis zu Rechtsthemen beachten Normdaten Sachbegriff GND 4129091 4 GND Explorer lobid OGND AKS